O CTN estabelece no parágrafo único do artigo 130 do CTN:
“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.”
Isso significa que os débitos de IPTU anteriores à arrematação sobre imóvel adquirido em hasta pública (leilão judicial) não podem ser transferidos para arrematante.
Vale dizer, a arrematação tem o condão de retirar o encargo tributário que recai sobre o imóvel para o arrematante, transferindo-o sem ônus ou responsabilidade tributária sobre eventual débito.
Recentemente, o TJ SP analisou quem seria o responsável pelo pagamento do IPTU na hipótese em que, entre a arrematação e a expedição da carta de arrematação transcorre um período. O tribunal paulista decidiu que os créditos originados entre a lavratura do auto de arrematação e a expedição da respectiva carta de arrematação não podem ser exigidos do arrematante.
Segundo a decisão do TJ SP (Apelação Cível 1054093-43.2014.8.26.0053; Relator: Erbetta Filho; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público):
“… o contribuinte do IPTU é o `proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título´(art. 34 do CTN). O mero ato de arrematação, entretanto, ainda que formalizado pela assinatura do respectivo auto, não tem o condão de, por si só, tornar proprietário o arrematante. Só com a expedição da carta de arrematação é que o arrematante passa à condição de habilitado, de um lado, a reclamar a imissão na posse do imóvel, e de outro a levar o título ao registro imobiliário.
Em outras palavras, malgrado estar perfeita e acabada a arrematação do bem imóvel, com a assinatura do auto, disso não decorre ser o arrematante, desde aquele momento, responsável tributário pelo IPTU em questão, por certo que, nos exercícios anteriores à expedição da referida carta, ele não se revestia de nenhuma das condições que o tornasse contribuinte do IPTU, previstas no citado art. 34 do CTN”.
Por essas razões, o TJ SP concluiu que a responsabilidade do arrematante pelo imposto somente se inicia no momento da expedição de carta de arrematação.
Apenas lembro, por importante, que a jurisprudência do STJ entende que, existindo expressa alusão no edital de hasta pública que a responsabilidade dos débitos do IPTU é do arrematante, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos tributários que recaiam sobre o bem imóvel passa a ser do arrematante, mesmo que anteriores à arrematação.
A Autora é advogada, sócia da Nasrallah Advocacia, formada pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo e Pós Graduada em Direito Tributário pelo IBET – USP. Membro do Instituto Brasileiro de Direito Tributário – IBDT, Integrou a Comissão de Direito Aduaneiro da OAB/SP em 2018/2019. Membro da Associação dos Advogados de São Paulo. Atua no contencioso judicial e administrativo e na consultoria tributária e é consultora CEOlab.
